有人没房，新房太贵买不起，装修麻烦等不起，可以买一套别人闲置的房子；有人正好手头有点积蓄，想卖掉小房换大房；还有一些有钱人，想卖掉自己多余住房换取。二手房买卖，这个一直以来都不乏关注的领域，近格外火。新“国五条”细则出台后，不少二手房交易者抢搭“末班车”。然而，急着买与卖二手房，容易想不周全，或许导致大打折扣。那么，对于买卖双方来说，如何能够更省交易成本？精明买卖需要提前做足哪些功课？
交易前
看房要提防卖家“话术”
32岁的胡先生跟妻子结婚4年多，之前两人分居两地都住单位公寓。不过，去年5月份，胡先生的妻子怀孕了，两人就打算买套房了。“买新房装修，甲醛污染对小孩不好，所以还是考虑买二手房。”胡先生说，今年春节后，他看了10多套房子，终于买下了一套二手房。在选房过程中，他觉得买家要提防卖家“话术”，切忌冲动购买。
“你考虑考虑也行，不过这两天还有不少要来看房的，我可不能保证一定会把房子留给你。”胡先生在看房过程中，不同的卖家几乎都跟他说过同样的话。甚至有的卖家在他看房时，会不断接到其他买家打来的电话，约看房时间。这让他心里总是很紧张，有几次对于购买意向比较强烈的房子，他恨不得当时就去银行取钱交定金。
一次，在看房过程中，卖家中途接电话，说一个人想来看房，由于对方使用的是一款屏幕尺寸较大的智能手机，在对方要挂机的时候，胡先生竟然发现，打来电话的联系人是有头像和姓名显示的。如果是不认识的看房者，怎么会在手机里面存有对方的详细联系信息呢？这或许是家人做的托。
提醒：购买二手房，一定要沉得住气，否则容易产生冲动购买。
议价
慧眼识房“真面目”
一位资深房地产经纪人李先生告诉记者，二手房买卖议价环节常用的是“市场比较法”。通过网络、媒体信息比对确定一个基础价位，然后再根据自己周边住户近期出售价格、房屋装修情况以及自己的心理价位进行调整。如果卖家想要尽快成交的话，是比市场价位定得略低；而如果不急成交，则可以适当地将价格定得略高一些。
房子的优缺点，是买卖双方拿来提价、压价的关键所在。一位房地产代理公司的负责人提醒说，买家在选房时，一定要把房源的优缺点重点了解一下，卖家会极力地介绍优点，所以，买家关键就是如何找缺点。比如尽量选择白天时看房，因为晚间看房不容易了解房屋的外部环境，而且受光线影响也不太容易发现房屋内部瑕疵；此外，还应了解周边环境，比如周围是否有歌厅、饭店等会影响到居住环境。
很多房主为了卖上价，往往在售房前将房子重新粉刷布置一番。对此，业内人士表示，如果房龄比较老，室内装饰陈旧影响出手速度，可以考虑采用一些办法来修补室内瑕疵，使房屋“加分”。不过，应避免过犹不及。比如，顶楼爱漏水、长毛，如果重新粉刷，容易造成“刻意掩饰”的印象。
提醒：购买二手房，要仔细比较房价，甄别房屋质量，看好周围环境。
交易中
交易环节要房主本人到场
一般情况下，签约环节买卖双方需要先后签订两份协议——《购房定金协议》以及《房地产转让合同》。
“每一处房产可能都有不同的产权形式，包括房屋来源，是否存在家庭成员的继承、赠与等问题，所以，尽量是通过中介机构，或者找法律方面的专业人士来为这个环节把关。”李先生介绍说，如果买卖双方自行交易的话，建议在签订合同时尽量能够多参考一些周围亲友的合同文本。
吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，购买人应注意交易房屋是否存在抵押、查封等权属争议。在购房时，一定要注意查验房屋产权证，并在协议中约定“先付少量定金、大笔房款要在房屋过户更名当天支付”。
“在交易前不注意查验核对，会带来很大的交易风险。”黄晓芳介绍说，在二手房交易中，无论是收定金、收房款、签合同都必须是房主本人到场。如果拿着产权证过来跟您交易的不是房主本人，有必要同时核对卖家对房子是否有处置权才行。作为买家，要了解清楚谁是房子的共有人，有没有权属争议等问题。
提醒：签订购房合同前，要注意交易房屋是否存在权属争议。
查档
警惕“一房多卖”
业内人士表示，在正式过户前，需要房主提供购房合同、产权证、身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易或者档案馆进行查档。
“《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”李先生同样强调，在更名过户交全款之前，建议进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，警惕“一房多卖”。
提醒：查档环节是必须的，这样可以使“冒牌房主”现“原形”。
过户
“受理过户”不等于过户
“从二手房的交易流程来看，可以分为一次性付款和贷款购房两种不同情况，前者的流程相对比较简单，不过也有容易忽视的细节需要格外提醒。”黄晓芳表示，二手房交易中，如果是采用一次性付款的话，买卖双方当时就支付房款，主要涉及先更名和先交款的事情。一般情况下，通过中介办理的话，是先过户，然后再交款。而如果是买卖双方自行交易的话，这样操作则存在较大的风险。买家担心付了款终过不了户怎么办？卖家则担心如果是先更名过户了买方不给钱怎么办？
据介绍，过户时会先得到一个“业务受理单”，一般情况下，“受理”后，需要至少4个工作日审核，然后出产权证。这中间，可能存在一些问题，比如提交的手续与系统记录不相符、提供的材料不全、房产存在权属纠纷等，终导致过不了户。
提醒：“受理过户”的环节，并不等于已经安全更名至自己名下了。
税费
尽量买“超5年”的房子
李先生介绍说，目前二手房交易涉及的主要交易成本包括契税、营业税、个税等几项税费，根据“是否超5年”、房屋面积等不同情况收费标准也不同。按现行规定，营业税是5%。比如，超5年的普通住宅（以上次交易缴税时间为准），且面积在144平方米以下的房子，可以免征营业税、印花税、土地增殖税，总价50万元的房子为例，这部分可省大约2万多元。
“正常情况下，营业税、个人所得税由卖方承担，契税、印花税由买方承担，手续费是一方承担一半。不过，在实际交易过程中，也有买卖双方协商税费如何承担的。”上述房地产代理公司负责人告诉记者。另据业内人士介绍，目前在对二手房收取更名税费时的依据有两个，一个是交易者报的成交价格，另一个是评估价格，采用的是“就高不就低”的原则。
提醒：买二手房想省税费，尽量是“超5年”的房子，如果光盯着“次新房”去挑二手房的话，可能要多付出一些成本。
通过公证延迟更名过户
对于“未超5年”的普通住宅，买卖双方想省税费的话，刘海波律师给出的一个建议是，可由卖方（夫妻双方）做一个授权过户更名的公证书，授权给买方在出售方未到场的情况下，随时办理过户更名手续，在交易完成一段时间后，等到符合“超5年”条件时再进行更名过户，这样可以规避或降低营业税、个人所得税等费用。授权公证的费用大约在千元以内。不过，刘海波律师强调，如果卖方不讲诚信的话，可能会存在“一房二卖”、单方毁约、产权人对房屋抵押等风险。因此，建议双方通过订立一份不可撤销的公证，尽量降低卖家单方悔约的风险。
提醒：授权过户更名的公证书的方法高是高，但也要承担悔约的风险。
贷款
如果不差钱
找中介更省心
据了解，长春二手房交易中介费一般是按成交价的2%收取，有的二手房中介公司也单独做“贷款跑腿”方面的业务，收费标准大约是3000元/笔。“现在一般大银行都更愿意跟中介机构合作，并不愿意直接接待零星的客户。所以，如果是个人找银行递件办贷款的话，往往会吃闭门羹。”李鸿宇表示，由于贷款涉及的手续、流程较为复杂，非专业人士的话，或许跑两三趟都未必能把件送全，另外还涉及评估、更名取证、抵押、放款等多个环节。所以，通过中介办理省时省力。
提醒：通过中介办理省时省力，风险少，但是费钱。
“直贷”可省去中介费
除了通过中介机构“帮办”二手房贷款外，目前已经有个别银行绕开中介，推出了二手房“直贷”业务。在买卖双方交易里，银行的作用更像网购交易中的“支付宝”，以此来为买卖双方控制风险。目前银行房屋交易资金托管业务收费较低。以某银行为例，交易额在50万元以下的，资金托管手续费为0.4%；50万元以上的，资金托管手续费为0.3%。以一笔60万元的二手房交易为例，通过中介办理，目前普遍的中介收费标准在2%～3%，以2%标准计算，需要花费1.2万元。而如果通过银行二手房“直贷”业务，交纳的房屋交易资金托管手续费按0.3%计算，需要花费1800元。仅此一项就能省去几千甚至上万元。
提醒：银行“直贷”真不错，风险小还省钱，以后或是趋势。
交易后
警惕二手房交易
或有“后遗症”
新房买到手后或许不存在后续问题，而二手房则不同。因为涉及水、电、燃气、网络、物业等费用，都直接跟房子有关，如果买到手的房子，欠费一大堆，过后要账的找上门可就麻烦了。
因此，要扫除这些二手房交易的“后遗症”，建议双方在办理房屋更名过户后，一定要尽快办理这些相关的过户手续，避免卖方通过房屋买卖行为转移相应的大额欠费。黄晓芳提醒，一般情况下，建议买方留10%的房款作为“风险保障金”，并且在房屋买卖合同中有这部分约定。
提醒：买方留10%的房款作为“风险保障金”，可以让购房者解除后顾之忧。
现在的骗术很多，应当注意防范。
有人没房，新房太贵买不起，装修麻烦等不起，可以买一套别人闲置的房子；有人正好手头有点积蓄，想卖掉小房换大房；还有一些有钱人，想卖掉自己多余住房换取。二手房买卖，这个一直以来都不乏关注的领域，近格外火。新“国五条”细则出台后，不少二手房交易者抢搭“末班车”。然而，急着买与卖二手房，容易想不周全，或许导致大打折扣。那么，对于买卖双方来说，如何能够更省交易成本？精明买卖需要提前做足哪些功课？
交易前
看房要提防卖家“话术”
32岁的胡先生跟妻子结婚4年多，之前两人分居两地都住单位公寓。不过，去年5月份，胡先生的妻子怀孕了，两人就打算买套房了。“买新房装修，甲醛污染对小孩不好，所以还是考虑买二手房。”胡先生说，今年春节后，他看了10多套房子，终于买下了一套二手房。在选房过程中，他觉得买家要提防卖家“话术”，切忌冲动购买。
“你考虑考虑也行，不过这两天还有不少要来看房的，我可不能保证一定会把房子留给你。”胡先生在看房过程中，不同的卖家几乎都跟他说过同样的话。甚至有的卖家在他看房时，会不断接到其他买家打来的电话，约看房时间。这让他心里总是很紧张，有几次对于购买意向比较强烈的房子，他恨不得当时就去银行取钱交定金。
一次，在看房过程中，卖家中途接电话，说一个人想来看房，由于对方使用的是一款屏幕尺寸较大的智能手机，在对方要挂机的时候，胡先生竟然发现，打来电话的联系人是有头像和姓名显示的。如果是不认识的看房者，怎么会在手机里面存有对方的详细联系信息呢？这或许是家人做的托。
提醒：购买二手房，一定要沉得住气，否则容易产生冲动购买。
议价
慧眼识房“真面目”
一位资深房地产经纪人李先生告诉记者，二手房买卖议价环节常用的是“市场比较法”。通过网络、媒体信息比对确定一个基础价位，然后再根据自己周边住户近期出售价格、房屋装修情况以及自己的心理价位进行调整。如果卖家想要尽快成交的话，是比市场价位定得略低；而如果不急成交，则可以适当地将价格定得略高一些。
房子的优缺点，是买卖双方拿来提价、压价的关键所在。一位房地产代理公司的负责人提醒说，买家在选房时，一定要把房源的优缺点重点了解一下，卖家会极力地介绍优点，所以，买家关键就是如何找缺点。比如尽量选择白天时看房，因为晚间看房不容易了解房屋的外部环境，而且受光线影响也不太容易发现房屋内部瑕疵；此外，还应了解周边环境，比如周围是否有歌厅、饭店等会影响到居住环境。
很多房主为了卖上价，往往在售房前将房子重新粉刷布置一番。对此，业内人士表示，如果房龄比较老，室内装饰陈旧影响出手速度，可以考虑采用一些办法来修补室内瑕疵，使房屋“加分”。不过，应避免过犹不及。比如，顶楼爱漏水、长毛，如果重新粉刷，容易造成“刻意掩饰”的印象。
提醒：购买二手房，要仔细比较房价，甄别房屋质量，看好周围环境。
交易中
交易环节要房主本人到场
一般情况下，签约环节买卖双方需要先后签订两份协议——《购房定金协议》以及《房地产转让合同》。
“每一处房产可能都有不同的产权形式，包括房屋来源，是否存在家庭成员的继承、赠与等问题，所以，尽量是通过中介机构，或者找法律方面的专业人士来为这个环节把关。”李先生介绍说，如果买卖双方自行交易的话，建议在签订合同时尽量能够多参考一些周围亲友的合同文本。
吉林吉翔律师事务所刘海波律师表示，购买人应注意交易房屋是否存在抵押、查封等权属争议。在购房时，一定要注意查验房屋产权证，并在协议中约定“先付少量定金、大笔房款要在房屋过户更名当天支付”。
“在交易前不注意查验核对，会带来很大的交易风险。”黄晓芳介绍说，在二手房交易中，无论是收定金、收房款、签合同都必须是房主本人到场。如果拿着产权证过来跟您交易的不是房主本人，有必要同时核对卖家对房子是否有处置权才行。作为买家，要了解清楚谁是房子的共有人，有没有权属争议等问题。
提醒：签订购房合同前，要注意交易房屋是否存在权属争议。
查档
警惕“一房多卖”
业内人士表示，在正式过户前，需要房主提供购房合同、产权证、身份证、户口本等相关证件进行查验，并且双方有必要一同到房地产交易或者档案馆进行查档。
“《购房定金协议》中一般都写明，卖方保证对房屋拥有合法权，如因房屋权属发生争议影响协议正常履行的，由卖方承担全部法律责任。”李先生同样强调，在更名过户交全款之前，建议进行查档等必要的调查。通过查档可以了解房子是否有抵押、纠纷、查封等问题。这个环节需要房主拿着自己的产权证、身份证去，买家无法独立进行，但可以陪同前往。以往发生的很多“一房多卖”、“冒牌房主”等问题，都是因为在交定金时卖方提供的手续、证件造假，所以，要及时查档，警惕“一房多卖”。
提醒：查档环节是必须的，这样可以使“冒牌房主”现“原形”。
过户
“受理过户”不等于过户
“从二手房的交易流程来看，可以分为一次性付款和贷款购房两种不同情况，前者的流程相对比较简单，不过也有容易忽视的细节需要格外提醒。”黄晓芳表示，二手房交易中，如果是采用一次性付款的话，买卖双方当时就支付房款，主要涉及先更名和先交款的事情。一般情况下，通过中介办理的话，是先过户，然后再交款。而如果是买卖双方自行交易的话，这样操作则存在较大的风险。买家担心付了款终过不了户怎么办？卖家则担心如果是先更名过户了买方不给钱怎么办？
据介绍，过户时会先得到一个“业务受理单”，一般情况下，“受理”后，需要至少4个工作日审核，然后出产权证。这中间，可能存在一些问题，比如提交的手续与系统记录不相符、提供的材料不全、房产存在权属纠纷等，终导致过不了户。
提醒：“受理过户”的环节，并不等于已经安全更名至自己名下了。
税费
尽量买“超5年”的房子
李先生介绍说，目前二手房交易涉及的主要交易成本包括契税、营业税、个税等几项税费，根据“是否超5年”、房屋面积等不同情况收费标准也不同。按现行规定，营业税是5%。比如，超5年的普通住宅（以上次交易缴税时间为准），且面积在144平方米以下的房子，可以免征营业税、印花税、土地增殖税，总价50万元的房子为例，这部分可省大约2万多元。
“正常情况下，营业税、个人所得税由卖方承担，契税、印花税由买方承担，手续费是一方承担一半。不过，在实际交易过程中，也有买卖双方协商税费如何承担的。”上述房地产代理公司负责人告诉记者。另据业内人士介绍，目前在对二手房收取更名税费时的依据有两个，一个是交易者报的成交价格，另一个是评估价格，采用的是“就高不就低”的原则。
提醒：买二手房想省税费，尽量是“超5年”的房子，如果光盯着“次新房”去挑二手房的话，可能要多付出一些成本。
通过公证延迟更名过户
对于“未超5年”的普通住宅，买卖双方想省税费的话，刘海波律师给出的一个建议是，可由卖方（夫妻双方）做一个授权过户更名的公证书，授权给买方在出售方未到场的情况下，随时办理过户更名手续，在交易完成一段时间后，等到符合“超5年”条件时再进行更名过户，这样可以规避或降低营业税、个人所得税等费用。授权公证的费用大约在千元以内。不过，刘海波律师强调，如果卖方不讲诚信的话，可能会存在“一房二卖”、单方毁约、产权人对房屋抵押等风险。因此，建议双方通过订立一份不可撤销的公证，尽量降低卖家单方悔约的风险。
提醒：授权过户更名的公证书的方法高是高，但也要承担悔约的风险。
贷款
如果不差钱
找中介更省心
据了解，长春二手房交易中介费一般是按成交价的2%收取，有的二手房中介公司也单独做“贷款跑腿”方面的业务，收费标准大约是3000元/笔。“现在一般大银行都更愿意跟中介机构合作，并不愿意直接接待零星的客户。所以，如果是个人找银行递件办贷款的话，往往会吃闭门羹。”李鸿宇表示，由于贷款涉及的手续、流程较为复杂，非专业人士的话，或许跑两三趟都未必能把件送全，另外还涉及评估、更名取证、抵押、放款等多个环节。所以，通过中介办理省时省力。
提醒：通过中介办理省时省力，风险少，但是费钱。
“直贷”可省去中介费
除了通过中介机构“帮办”二手房贷款外，目前已经有个别银行绕开中介，推出了二手房“直贷”业务。在买卖双方交易里，银行的作用更像网购交易中的“支付宝”，以此来为买卖双方控制风险。目前银行房屋交易资金托管业务收费较低。以某银行为例，交易额在50万元以下的，资金托管手续费为0.4%；50万元以上的，资金托管手续费为0.3%。以一笔60万元的二手房交易为例，通过中介办理，目前普遍的中介收费标准在2%～3%，以2%标准计算，需要花费1.2万元。而如果通过银行二手房“直贷”业务，交纳的房屋交易资金托管手续费按0.3%计算，需要花费1800元。仅此一项就能省去几千甚至上万元。
提醒：银行“直贷”真不错，风险小还省钱，以后或是趋势。
交易后
警惕二手房交易
或有“后遗症”
新房买到手后或许不存在后续问题，而二手房则不同。因为涉及水、电、燃气、网络、物业等费用，都直接跟房子有关，如果买到手的房子，欠费一大堆，过后要账的找上门可就麻烦了。
因此，要扫除这些二手房交易的“后遗症”，建议双方在办理房屋更名过户后，一定要尽快办理这些相关的过户手续，避免卖方通过房屋买卖行为转移相应的大额欠费。黄晓芳提醒，一般情况下，建议买方留10%的房款作为“风险保障金”，并且在房屋买卖合同中有这部分约定。
提醒：买方留10%的房款作为“风险保障金”，可以让购房者解除后顾之忧。